Glossar

B

Barrierefreier Umbau

Der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum wird weiter ansteigen. 2030, so ist in Prognosen zu lesen, wird ein Viertel der Wohnungen von Menschen über 70 Jahren bewohnt sein. Im Jahr 2013 hingegen waren weniger als 2 Prozent des Gesamtbestandes, nur rund 700.000 Wohnungen, altersgerecht. Über zwei Millionen weitere barrierefreie oder barrierearme Wohnungen mit einem geschätzten Investitionsvolumen von 50 Mrd. Euro werden bis 2030 benötigt (PROGNOS: Evaluation des KfW-Programms Altersgerecht Umbauen, Basel 2014).

Das KfW-Programm „Altersgerecht Umbauen - Investitionszuschuss - Barrierereduzierung“ wurde im Jahr 2017 mit 75 Millionen Euro ausgestattet, eine Erhöhung um 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dennoch waren die Mittel früh ausgeschöpft. Im Rahmen des Programms können Investoren (Wohnungsunternehmen, Wohnungsgenossenschaften, Privatvermieter(innen)) Zuschussförderung als auch zinsgünstige Kredite in Anspruch nehmen. Auch im Rahmen des Ersten Pflegestärkungsgesetzes wurden die Zuschüsse für bauliche Hilfen für pflegebedürftige Personen zum 1. Januar 2015 angehoben.

Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

Die damalige Bundesumwelt- und Bauministerin Dr. Barbara Hendricks rief 2014 das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen ins Leben, um die wichtigsten Akteure aus Kommunen, Bundesländern, Bund, Immobilien- und Bauwirtschaft, Architekten sowie Mieter- und Vermieterorganisationen zusammenzubringen und mit ihnen Lösungen auf dem angespannten Wohnungsmarkt zu erarbeiten. Gemeinsames Ziel war es, „die Voraussetzungen für den Bau und die Modernisierung von Wohnraum in guter Qualität, vorzugsweise im bezahlbaren Mietsegment, zu verbessern und wirkungsvoll zu einem besseren Angebot in den Gebieten mit Wohnraummangel beizutragen.“ (Quelle)

Struktur Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen

In Spitzengesprächen mit der Leitungsebene wurden Ziele, Wegmarken und Ergebnisse beschlossen. Fünf Arbeitsgruppen beschäftigten sich dabei im Einzelnen mit den Themen:
- Aktive Liegenschaftspolitik
- Soziale Wohnraumförderung und weitere Investitionsanreize
- Baukostensenkungskommission
- Altersgerechter Umbau im Quartier
- Soziales und klimafreundliches Wohnen und Bauen.

Aus den jeweiligen Arbeitsgruppen liegen seit Herbst 2015 umfangreiche Handlungsempfehlungen vor. Diese finden sich hier.

Die Empfehlungen des Bündnisses mündeten in ein
10-Punkte-Programm, das handlungsleitend für die damalige Regierung werden sollte:

1. Bauland bereitstellen und Grundstücke der öffentlichen Hand verbilligt und nach Konzeptqualität vergeben;
2. Wohnsiedlungen nachverdichten, Brachflächen und Baulücken schließen;
3. Soziale Wohnraumförderung und genossenschaftliches Wohnen stärken;
4. Zielgenaue steuerliche Anreize für mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen;
5. Übernahme einer einheitlichen Musterbauordnung in den Ländern anstreben;
6. Normungswesen auf den Prüfstand stellen;
7. Serielles Bauen für ansprechenden und günstigen Wohnraum forcieren;
8. Stellplatzverordnungen flexibilisieren;
9. Energie-Einsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz strukturell neu konzipieren;
10. Gemeinsam für mehr Akzeptanz in der Bevölkerung für Neubauvorhaben werben

Einige der Empfehlungen wurden umgesetzt, weitere Schritte sind in Planung. Im aktuellen Koalitionsvertrag von 2018 ist eine Weiterführung der Bündnisaktivitäten festgeschrieben. Mitglieder des Bündnisses finden Sie hier.

E

Erbpacht (Erbbaurecht)

Boden ist nicht vermehrbar. Das merken zunehmend Kommunen, die einen Mangel an bebaubaren Flächen zu beklagen haben. Statt die verbliebenen Flächen zu privatisieren, kommt eine Überlassung nach dem Erbbaurecht in Betracht. Zahlreiche kirchliche Grundstücke sind in Erbpacht vergeben.

Bei der Erbpacht erhält ein(e) Bauherr(in) ein Grundstück für einen befristeten Zeitraum gegen die Zahlung einer Pacht, auch Erbbauzins genannt. Der Zeitraum ist verhandelbar, häufig wird er auf 99 Jahre festgelegt. Die Höhe des Zinssatzes ist ebenfalls nicht gesetzlich geregelt, meist beträgt er zwischen drei und fünf Prozent. Zugrunde gelegt wird der Grundstückswert, bei Indexverträgen kann er regelmäßig an die Inflationsrate angepasst werden.

Während der Laufzeit des Pachtvertrags gibt es die Möglichkeit, auf dem Grundstück mit Zustimmung der Eigentümer ein Gebäude zu errichten, dieses zu vermieten oder zu verkaufen. Nach Ablauf des Erbpachtvertrags kann dieser entweder verlängert werden oder das Grundstück fällt samt der darauf errichteten Immobilie wieder dem/der Grundstückseigentümer(in) zu, der/die für die darauf errichtete Immobilie eine Entschädigung in Höhe von mindestens zwei Drittel des Gebäudewertes zu entrichten hat.

Erbpachtnehmer(inne)n ermöglicht es den Zugang zu einer eigenen Immobilie, ohne gleichzeitig die Kosten für den Grundstückserwerb aufbringen zu müssen. Aufgrund der stark steigenden Grundstückspreise erhöhen sich vielerorts die Kosten für den Pachtzins, so dass das Wohnen in einer solchen Konstellation vielfach zu teuer wird. Daher ist eine Reduktion des Pachtzinses in Gebieten mit hohen Grundstückspreisen geboten.

Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG): Link zum Gesetzestext

F

Fehlbelegungsabgabe

Sozial gebundene Wohnungen werden von der öffentlichen Hand gefördert. Im Gegenzug stehen die Wohnungen nur Menschen mit einem Wohnberechtigungsschein zur Verfügung, den sie aufgrund eines niedrigen Einkommens bei ihrer Kommune beantragen können. Steigt im Laufe der Zeit ihr Einkommen, erfüllen manche die Fördervoraussetzungen nicht mehr. Dann ist die Wohnung fehlbelegt: Die vormals für einkommensschwache Haushalte gedachten Wohnungen stehen dann nicht mehr für die eigentliche Zielgruppe zur Verfügung.

Für diese Fälle kam früher die sogenannte Fehlbelegungsabgabe in Betracht. Dabei handelt es sich um eine Abgabe, die ein Mieter einer Sozialwohnung an die Kommune entrichten muss, wenn seine finanziellen Voraussetzungen sich soweit verbessert haben, dass die Wohnung ihm eigentlich nicht mehr zusteht. Damit zahlen diese Mieter(innen) eine angemessene Miete, ohne umziehen zu müssen. Und wenn nicht nur Menschen mit geringem Einkommen in einem Sozialwohnungsblock wohnen, trägt dies zur sozialen Durchmischung und Stabilisierung der Stadtteile bei.

Die Fehlbelegungsabgabe wurde wegen eines zu hohen Verwaltungsaufwandes in den meisten Bundesländern jedoch wieder abgeschafft. Nur in Rheinland-Pfalz gibt es sie noch. Der Verwaltungsaufwand wird dort als beherrschbar beschrieben. Aus den Einnahmen in der Stadt Mainz beispielsweise wird ein Wohnförderprogramm für kinderreiche Familien finanziert.

G

Grunderwerbssteuer

Beim Erwerb eines Grundstücks oder eines Grundstücksanteils wird die Grunderwerbssteuer (GrEStG) erhoben. Rechtliche Grundlage bildet das Grunderwerbssteuergesetz. Seit der Föderalismusreform 2006 bestimmen die Länder den Steuersatz. Er schwankt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Stand 2017).
Das Aufkommen dieser wenig konjunkturanfälligen Steuer steht vollständig den Ländern zu. Die Einnahmen summierten sich im Jahr 2016 auf 12,4 Milliarden Euro, ein Anteil von fünf Prozent am Gesamtsteueraufkommen der Bundesländer – Tendenz steigend. Die Steuereinnahmen wachsen nicht nur durch die steigenden Steuersätze. Auch die stark wachsenden Baulandpreise und erhöhten Baukosten führen zu einer Steigerung der Kosten, die die Personen, die Grund erwerben, aus ihrem Eigenkapital begleichen müssen. Je häufiger ein Grundstück im Laufe seiner Entwicklung bis zur fertigen Bebauung seine(n) Besitzer(in) wechselt, desto größer sind das Grunderwerbssteueraufkommen und damit die Mieten beziehungsweise Immobilienpreise.

Wohnungsverkäufe von Immobilienunternehmen werden von der Grunderwerbssteuer allerdings nicht erfasst, da die Unternehmen nicht einzelne Wohnungen beziehungsweise Grundstücke direkt verkaufen, sondern die Immobilien in eine Gesellschaft integrieren, von der dann im ersten Schritt 94,9 Prozent der Anteile veräußert werden. Die verbleibenden 5,1 Prozent können nach fünf Jahren erworben werden. Der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft wird „Share Deals“ bezeichnet. Auf diesem Weg werden Verkäufe großer Immobilien (Geschäftshäuser) oder Transaktionen großer Immobilienbestände von der Grunderwerbssteuer nicht erfasst und bleiben grunderwerbssteuerfrei.

M

Mietbelastungsquote

Der Anteil des Haushaltsnettoeinkommens, den ein Haushalt für die Bruttokaltmiete aufbringen muss, bezeichnet man als Mietbelastungsquote. Die Bruttokaltmiete wird in die Berechnung einbezogen, da die Heizkosten neben den baulichen Gegebenheiten vom individuellen Verbrauch, von der verwendeten Energieform und dem Energieanbieter abhängen.

Die Ausgaben für Miete zählen zu den größten monatlichen Ausgabeposten eines Haushalts. Mietkostensteigerungen, die über die Steigerung der Löhne hinausgehen, haben daher spürbare monetäre Effekte auf das Leben der Menschen. Eine Mietbelastungsquote von mehr als 30 Prozent führt bei Haushalten mit niedrigem Einkommen zu fehlenden finanziellen Spielräumen für weitere Lebenshaltungskosten. Es drohen Armut und Verschuldung, die soziale Ungleichheit steigt.

In den 77 deutschen Großstädten müssen mittlerweile 40 Prozent der Haushalte, das entspricht 5,6 Millionen Haushalten mit 8,6 Millionen Menschen, mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für ihre Kaltmiete ausgeben. Bei höheren Einkommen sinkt die Miet- und Wohnkostenbelastungsquote deutlich. Bei einem Nettohaushaltseinkommen ab 7.500€ beträgt die bruttokalte Mietbelastungsquote 10 Prozent, wobei es in dieser Einkommensklasse eine unterdurchschnittliche Anzahl an Mieterhaushalten gibt. Rund 1,6 Millionen Menschen müssen mehr als die Hälfte ihres Einkommens für Miete ausgeben, Rund 1,3 Millionen Haushalten steht nach Abzug der Miete nur noch ein Einkommen unterhalb des Grundsicherungsniveaus und somit unterhalb des Existenzminimums zur Verfügung.

Die mittlere Mietbelastungsquote aller Großstadthaushalte liegt bei 27 Prozent. Da die Quote nicht nur von der Miethöhe sondern auch vom Einkommen abhängt, zählen neben Hochpreisstädten wie Hamburg und Düsseldorf auch Städte mit vergleichsweise niedrigen Mieten wie Bremerhaven und Offenbach zu den Städten mit den höchsten Mietbelastungsquoten.

Obwohl die Mietbelastungsquote von Menschen mit geringem Einkommen deutlich höher ist als bei Besserverdienenden, bewohnen sie kleinere Wohnflächen und leben in schlechter ausgestatteten Wohnungen.

Quellen:
• Dr. Lebuhn, Henrik/ Dr.Holm, Andrej, 2017: Wohnverhältnisse in Deutschland – eine Analyse der sozialen Lage in 77 Großstädten; Studie der Hans Böckler Stiftung, Berlin/ Düsseldorf.
• Prof. Dr. Spellerberg, Annette, 2017: Armut und Wohnen. Die Rückkehr der Wohnungsfrage. Ansätze und Herausforderungen lokaler Politik. Unveröffentlichtes Vortragsmanuskript der Tagung „Die Rückkehr der Wohnungsfrage“ der Schader-Stiftung, 19./29.06.2017 in Darmstadt. 

Modernisierungsumlage

Bei der Modernisierungsumlage handelt es sich um eine Sonderform der Mieterhöhung, die in §559 BGB geregelt ist. Dort heißt es konkret: „Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“ Hierunter fallen unter anderem wohnwertsteigernde Maßnahmen (Installation von Etagen- oder Zentralheizung statt Einzelöfen, Einbau neuer Türen zur Erhöhung der Einbruchssicherheit, Einbau eines Aufzugs, Anbau eines Balkons, Begrünung der Hoffläche etc.) und energieeinsparende Sanierungen (Austausch von Fenstern, Wärmeisolierung bei Fassaden, Einbau eines Stromzählers etc.). Reine Instandsetzungskosten dürfen bei der Umlage nicht berücksichtigt werden, wobei in der Realität eine trennscharfe Abgrenzung für die Mieter(innen) nicht leicht nachvollziehbar ist, zumal Instandsetzungskosten nur geschätzt werden müssen.

Die erhöhte Miete hat auch dann weiter Bestand, wenn die Mieter(innen) nach neun Jahren die Kosten der Modernisierung abbezahlt haben. Die Mieter(innen) müssen weiterhin die erhöhte Miete bezahlen.

Eingeführt wurde die Modernisierungsumlage im Jahr 1974. Damals gab es Millionen Wohnungen ohne Badezimmer oder Sammelheizungen. Um in Zeiten der Hochzinsphase Anreize für benötigte und gewünschte Modernisierungen zu setzen, schien diese Maßnahme geeignet. Im Jahr 2001 wurde die Modernisierungsumlage ins Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen, da weiterhin Anreize zur Überwindung von Modernisierungsrückständen vor allem in den neuen Bundesländern gebraucht wurden.

Vielerorts und gerade in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt führt die Modernisierungsumlage heute zur Verdrängung von Mieter(innen), die eine Steigerung der Mieten von nicht selten mehr als 100 Prozent nicht finanzieren können. Daher steht dieser Paragraph in der Kritik.

Im Koalitionsvertrag ist eine Reduktion der Modernisierungsumlage auf acht Prozent vereinbart, zusammen mit einer Deckelung der zulässigen Mieterhöhung auf höchstens drei Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren.
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: www.gesetze-im-internet.de

Q

Quartiersarbeit oder Gemeinwesenarbeit

Quartiersarbeit/Gemeinwesenarbeit umfasst alle Aktivitäten der sozialen Arbeit, die auf das Zusammenleben von Menschen in einem Quartier/Dorf gerichtet sind. Ziel dieser Aktivitäten ist es, den Zusammenhalt der Bewohner(innen) zu stärken und das gesellschaftliche Leben im Quartier so zu gestalten, dass alle Menschen selbstbestimmt leben können. Elementarer Kern der Gemeinwesenarbeit ist die Ermutigung von Menschen, ihr Lebensumfeld selbst zu gestalten – auch und vor allem von sogenannten „artikulationsschwachen“ Menschen mit ihren Interessen. Die Themen und Aktivitäten der Quartiersarbeit/Gemeinwesenarbeit werden mit den Bewohner(innen) gemeinsam definiert und hängen demnach davon ab, was vor Ort gebraucht und als wichtig erachtet wird.

Beispiele: Wohnumfeldgestaltung, Wirtschaftsförderung, Verkehrsinfrastruktur, Kultur, Freizeit, Bildung und vieles mehr. Von ihrer historischen Entstehung her ist die Gemeinwesenarbeit vor allem auf sozial benachteiligte Wohngebiete und Bevölkerungsgruppen bezogen. Sie will Strukturen verändern und benachteiligte Bevölkerungsgruppen ermächtigen.

Gemeinwesenarbeit kommt „von unten“, ist eine Bottom-up Strategie, mit einem starken politischen Anspruch. Die Gemeinwesenarbeit/Quartiersarbeit ist also ein Arbeitsfeld der sozialen Arbeit, das sich auf einen räumlich begrenzten Stadtteil – oder auch ein Dorf – bezieht. Dieser Raumbezug unterscheidet die Quartiersarbeit/Gemeinwesenarbeit grundlegend von anderen Arbeitsfeldern der sozialen Arbeit, die stets Unterstützung für Einzelpersonen einer ganz bestimmten Zielgruppe mit ganz bestimmten Merkmalen vorsehen und in der Regel auch als einzelfallbezogene Rechtsansprüche ausgestaltet sind: zum Beispiel Hilfen zur Erziehung für Eltern mit Erziehungsproblemen, ambulante Pflege für pflegebedürftige Menschen, Schwangerschaftsberatung und andere.

Die Finanzierung der Quartiersarbeit/Gemeinwesenarbeit ist entsprechend und im Unterschied zu vielen einzelfallorientierten Hilfen nicht regelhaft gesichert, erfolgt häufig in Form von Projekten und mit geringem Stellenumfang von den Kommunen oder von mehreren Quellen und Gebietskörperschaften (zum Beispiel auch mit dem Bund-Länder-Programm Soziale Stadt). Träger(innen) der Gemeinwesenarbeit können Kommunen sein, freie Träger(innen), Stadtteilvereine oder auch Bauträger(innen).

Beispiele für konkrete Aktivitäten der Gemeinwesenarbeit/Quartiersarbeit:

- Stadtteilkonferenzen
- Begegnungsmöglichkeiten, offene Treffs, Cafés, Mittagstische
- Ermöglichung ehrenamtlichen Engagements
- Vernetzung lokaler Initiativen und Akteure
- Organisation von Stadtteilfesten
- Kulturelle Angebote und vieles mehr

S

Segregation

Unter Segregation versteht man in der Stadtsoziologie die unterschiedliche Verteilung sozialer und gesellschaftlicher Gruppen in einer Stadt oder einem Raum. Die Differenzen beziehen sich auf verschiedene Merkmale wie Einkommen, Ethnizität, Alter oder Haushaltsgröße. Im städtischen Raum sind Segregationstendenzen kein neues Phänomen. In allen Phasen städtischen Lebens gab es die räumliche Verteilung unterschiedlicher Standes- und Berufsgruppen. Seit Beginn des letzten Jahrhunderts gewann das Ziel einer sozialen Wohnungspolitik und mit ihr der Abbau von Segregation an Bedeutung. Mit dem öffentlich geförderten Wohnungssektor sollte auch eine soziale Mischung erreicht werden. Heute betont das Leitziel der europäischen Stadtentwicklung, die Leipzig Charta, die soziale und kulturelle Integration benachteiligter Stadtteile. Dies zu erreichen ist unter anderem Ziel des Bund-Länder-Programms "Soziale Stadt".

Aktuell beobachten wir jedoch wieder eine Zunahme der Segregation. Eine wachsende materielle Ungleichheit, kontinuierlicher Zuzug von Menschen aus dem Ausland und nicht zuletzt rapide steigende Mieten führen zu einer Konzentration von Haushalten mit geringen Einkommen und weiterer Problemlagen in weniger attraktiven Wohnquartieren. Auf der anderen Seite verhindern die hohen Miet- und Grundstückspreise einen Zuzug einkommensarmer Bevölkerungsgruppen in attraktive, innenstadtnahe Quartiere.

Kritisch gesehen wird die unfreiwillige, durch materielle Zwänge hervorgerufene, räumliche Konzentration von sozial benachteiligten Gruppen sowie von Bevölkerungsgruppen mit Migrationshintergrund. Nicht selten verschärft sich ihre Situation, die dortigen Wohn- und Lebensbedingungen tragen ihrerseits zur sozialen Benachteiligung bei. Ihnen fehlen Informations- und Kontaktmöglichkeiten, die über das unmittelbare Wohnumfeld hinausreichen. Auch wird angenommen, dass gerade Kinder und Jugendliche in ihrer Sozialisation nur von einem eingeschränkten sozialen Umfeld geprägt werden. Dies manifestiert sich unter anderem in niedrigeren Bildungsabschlüssen, die wiederum berufliche Perspektiven einschränken.

Sozialer Wohnungsbau/ soziale Wohnraumförderung

Der Bau von Sozialwohnungen erfolgt in Deutschland typischerweise durch kommunale beziehungsweise andere Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand, Genossenschaften, aber auch durch private Investoren. Diese erhalten vom Land und den Kommunen vergünstigte Darlehen, Zuschüsse und Bürgschaften oder verbilligtes Bauland. Die Konditionen variieren zwischen den einzelnen Bundesländern aufgrund unterschiedlicher Ausgangslagen stark.

Als Gegenleistung unterliegen geförderte Wohnungen für eine bestimmte Frist sozialen Bindungen. Diese beziehen sich auf den Kreis der Wohnberechtigten sowie auf die Miethöhe. Die Bindungen sind zeitlich befristet. Derzeit beträgt die Frist in der Regel 15 bis 25 Jahre, lediglich Schleswig Holstein schreibt eine Bindungsfrist von 35 Jahren vor.

Neben Sozialbindungen im Neubau ist es auch möglich, bestehende Belegungsbindungen im Bestand anzukaufen. Eine Möglichkeit zur Förderung von Bestandswohnungen ist die mittelbare Belegungsbindung. Dabei wird der Neubau gefördert, die Bindung im Neubau kann jedoch auf Wohnungen im Bestand übertragen werden. Unterschiedliche bauliche und sonstige Qualitäten werden verrechnet, so dass eine bestimmte Anzahl von gebundenen Neubauwohnungen gegen Sozialbindungen einer höheren Anzahl an Wohnungen im Bestand eingetauscht werden können. Auch die Modernisierung von Wohnraum kann nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) gefördert und im Gegenzug Belegungsbindungen in bereits bestehenden Gebäuden erworben werden.

Neben der Förderung von Mietwohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen kann auch die Bildung selbst genutzten Wohneigentums finanziell unterstützt werden.
Bis zur ersten Föderalismusreform 2006 lag die Verantwortung für den Sozialen Wohnungsbau beim Bund, den Ländern und den Kommunen. Im Zuge dieser Reform wurde die Zuständigkeit vom Bund auf die Bundesländer übertragen. Seither leistet der Bund bis 2019 sogenannte Kompensationszahlungen von zuletzt 1,5 Milliarden Euro jährlich. Im Koalitionsvertrag von 2018 ist eine Weiterführung dieser Zahlungen für die Jahre 2020/2021 von insgesamt 2 Milliarden Euro vereinbart.

Die Veräußerung von ehemals sozial gebundenen Wohnungen sowie der Auslauf von Sozialbindungen bei geringem Neubau von Sozialwohnungen, führten in den letzten Jahren zu einer deutlichen Verringerung der Sozialwohnungsbestände. Gab es im Jahr 1987 noch 3,9 Millionen Sozialwohnungen in Deutschland, zählte man 2015 nur noch 1,3 Millionen. Jährlich fallen weiter circa 40.000-60.000 Wohnungen aus der Sozialbindung. Dies ist eine zentrale Ursache für die starke Preisdynamik im Mietwohnungsmarkt.

Quellen:
• Bundesregierung, 2017: Sozialer Wohnungsbau in Deutschland – Entwicklung, Bestand, Perspektive. Anlage der BT-DS 18/8855
• Bundesregierung, 2017: Dritter Bericht der Bundesregierung über die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Deutschland und Wohngeld- und Mietenbericht 2016, S. 113
Gesetz über die Soziale Wohnraumförderung: www.gesetze-im-internet.de

Städtebauförderprogramm „Soziale Stadt“

Mit sieben Städtebauförderprogrammen stellt der Bund den Ländern Finanzhilfen gemäß Artikel 104b Grundgesetz zur Verfügung, damit die Städte besondere Herausforderungen und Entwicklungen bewältigen können. Im Jahr 2017 betrug die Summe 990 Millionen Euro. Die Mittel werden mit weiteren Beträgen der Länder und Kommunen aufgestockt.
Ein für den sozialen Zusammenhalt zentrales und erfolgreiches Instrument ist das Förderprogramm „Soziale Stadt“, das seit 1999 mit 4,3 Mrd. Euro insgesamt 783 Entwicklungsmaßnahmen in 441 Städten und Gemeinden aufgenommen hat.

Im Jahr 2017 stellte der Bund 190 Millionen Euro bereit. Der Koalitionsvertrag vom 14. März 2018 für die Legislatur 2017 – 2020 sieht eine Weiterführung des Programms vor. Nicht nur Großstädte profitieren davon, 22 Prozent der geförderten Gebiete lagen in Kleinstädten und im ländlichen Raum.

Mit der „Sozialen Stadt“ sollen städtebaulich benachteiligte Stadtteile aufgewertet, wirtschaftlich schwache Quartiere gefördert, der soziale Zusammenhalt befördert und kumulierte soziale Problemlagen abgefedert werden. Konkret gefördert werden die Verbesserung der Wohn-und Lebensverhältnisse, des Wohnumfelds und des öffentlichen Raums, der Auf- und Ausbau kinder-, familien-und altersgerechter sowie weiterer sozialer Infrastruktur, die Integration benachteiligter Gruppen und von Menschen mit Migrationshintergrund, die Schaffung und Revitalisierung von Grün-und Freiflächen sowie Maßnahmen der Barrierearmut und -freiheit.

Neben baulichen Verbesserungen in die Infrastruktur und das Wohnumfeld, werden auch soziale Prozesse angestoßen. Durch das begleitende Quartiersmanagement soll die Partizipation, die Teilhabe und Integration der Bewohner(innen) gestärkt, ehrenamtliches Engagement gefördert, Begegnung ermöglicht und Kooperationsprojekte im Fördergebiet angestoßen werden. Ziel ist die Beförderung „lebendiger Nachbarschaften“ sowie die Stärkung des sozialen Zusammenhalts.

Voraussetzung für eine Förderung ist unter anderem ein integrierter Entwicklungsplan, der eine ressortübergreifende Zusammenarbeit in den Kommunen zwingend vorsieht. Auf eine solche abgestimmte Zusammenarbeit hat sich auch die Bundesregierung mit ihrer „Ressortübergreifenden Strategie Soziale Stadt- Nachbarschaften stärken- Miteinander im Quartier“ im Jahr 2016 verständigt. Förderprogramme einzelner Bundesministerien sollen in den Fördergebieten der Sozialen Stadt konzentriert, miteinander abgestimmt und gebündelt werden, um Synergien zu schaffen und effizienter die Problemlagen verbessern zu können.

Folgende Förderprogramme wurden im Rahmen der Ressortübergreifenden Strategie bislang gestartet:
• Modellprojekt "Jugendmigrationsdienst im Quartier"
• "Gut Essen macht stark – mehr gesundheitliche Chancengleichheit für Kinder und Jugendliche in Kitas und Schulen"
• Verbraucher stärken im Quartier
• Positionspapier "Miteinander für gesunde Quartiere – Potenziale zur Zusammenarbeit"
• Kultur macht stark – Bündnisse für Bildung
• ekip – Werkstatt Gesundheitsförderung
• Leseclubs – mit Freu(n)den lesen: Jetzt bei der Stiftung Lesen bewerben und einen Leseclub einrichten!

Die positive Wirkung des Förderprogramms „Soziale Stadt“ ist unumstritten, die Begrenzung des Förderzeitraums hingegen nicht selten problematisch, da viele Stadtteile und Quartiere dauerhaft verstärkte Integrationsleistungen vollbringen müssen, auch wenn die baulichen Maßnahmen abgeschlossen sind. Daher ist eine Verstetigung von Quartiersarbeit auch über den Zeitrahmen des Städtebauförderprogramms nötig, um die positiven Wirkungen nachhaltig zu verankern.

Quellen: BMU; www.staedtebaufoerderung.info

Städtebauförderung

Die Stadtentwicklungspolitik, womit die geplante und politisch gewollte räumliche und strukturelle Veränderung und Entwicklung einer Stadt bezeichnet wird, ist eine zentrale Gestaltungsaufgabe der Kommune. Häufig sind Entwicklungsprojekte oder Missstände komplex und von überörtlichen Faktoren, wie etwa dem demografischen Wandel hervorgerufen, so dass die Städtebauförderung als gesamtstaatliche Aufgabe von Bund, Ländern und Kommunen wahrgenommen wird. Grundstein legte das Städtebauförderungsgesetz aus dem Jahr 1971.

Heute gewährt der Bund mit sieben Städtebauförderprogrammen den Ländern Finanzhilfen gemäß Artikel 104b Grundgesetz, um städtebauliche Missstände beseitigen zu können. Im Jahr 2017 betrug die Summe aller Städtebauförderprogramme 990 Millionen Euro (Mehr hierzu). Die Mittel werden mit weiteren Beträgen der Länder und Kommunen aufgestockt.

Die Programme im Einzelnen:
• Soziale Stadt
• Stadtumbau
• Aktive Stadt- und Ortsteilzentren
• Städtebaulicher Denkmalschutz
• Kleinere Städte und Gemeinden
• Zukunft Stadtgrün
Investitionspakt Soziale Integration im Quartier

Das Förderprogramm "Soziale Stadt“ hat zum Ziel, benachteiligte Stadtteile zu stabilisieren und aufzuwerten, die soziale Infrastruktur auszubauen, den sozialen Zusammenhalt zu befördern, lebendige Nachbarschaften und ehrenamtliches Engagement zu initiieren und dadurch soziale Problemlagen abzufedern. Städtebauliche Investitionen werden mit sozialen Begleitmaßnahmen verbunden. Durch diese ressortübergreifende Zusammenarbeit werden Missstände umfassend angegangen. Die Beteiligung der Bewohner(innen) an der Auswahl und Ausgestaltung der einzelnen Maßnahmen ist ebenso integraler Bestandteil wie das Quartiersmanagement. Im Jahr 2017 stellte der Bund 190 Millionen Euro bereit.

Mit dem „Stadtumbau“-Förderprogramm werden schrumpfende und wachsende Kommunen bei grundlegenden Stadtumbauprozessen unterstützt. Ziel ist die Aufwertung der Innenstädte durch Sanierung von Altbauten, Unterstützung bei der Konversion von Militär- und ehemaligen Industrieflächen sowie die Anpassung von Wohngebieten an den aktuellen Bedarf.

Im Jahr 2017 fusionierten die beiden Städtebauprogramme „Stadtumbau West“ und „Stadtumbau Ost“ zu einem Programm, das 2017 mit 260 Millionen Euro ausgestattet wurde.

Das Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ soll helfen, Innenstädte als Orte für Wirtschaft, Kultur, Arbeiten und Wohnen, aber auch als Orte der Freizeit und Identifikation für die Stadtgesellschaft auszugestalten. Mit dem Programm werden öffentliche Räume gestaltet, eine Vielfalt für unterschiedliche Akteure und Nutzungen in den Innenstädten gesichert sowie dem Problem von Leerständen begegnet. Auch diesem Programm liegt ein integrierender und auf bürgerschaftlichem Engagement ruhender Ansatz inne. Das Fördervolumen betrug im Jahr 2017 110 Millionen Euro.

Der „Städtebauliche Denkmalschutz“, der 2017 ebenfalls mit 110 Millionen Euro vom Bund gefördert wurde, verfolgt das Ziel, bau- und kulturhistorisch bedeutende Stadtteile, Straßenzüge und Plätze in ihrer jeweiligen Eigenart und in ihrer Gesamtheit zu erhalten und weiterzuentwickeln. Auch Umbaumaßnahmen zu Barrierefreiheit und Barrierearmut sind Förderbestandteil.

„Kleinere Städte und Gemeinden – überörtliche Zusammenarbeit und Netzwerke“ werden im Rahmen der Städtebauförderung unterstützt. Ziel ist die Stärkung kleinerer Städte und Gemeinden im ländlichen Raum, auch und gerade in interkommunalen Kooperationsprozessen mit umliegenden Städten und Gemeinden. Ziel ist, hierdurch die notwendige Infrastruktur für die Bewohner(innen) in von Abwanderung bedrohten Gemeinden zu erhalten und ihre Versorgung langfristig sicherzustellen. Das vom Bund bereit gestellte Investitionsvolumen betrug 2017 rund 70 Millionen Euro.

Das Förderprogramm „Zukunft Stadtgrün“ wurde 2017 neu ins Leben gerufen und mit 50 Millionen Euro ausgestattet. Ziel ist die Erhaltung, Sanierung und Vernetzung von öffentlich zugänglichen Grün- und Freiflächen, um die Städte als lebenswerte und gesunde Orte zu erhalten und weiterzuentwickeln.

Auch der Investitionspakt „Soziale Integration im Quartier" wurde 2017 neu aufgelegt. Ziel ist die Erhaltung und der Ausbau der sozialen Infrastruktur und deren Weiterentwicklung zu zentralen Orten des sozialen Zusammenhalts in den Quartieren und Gemeinden. Schulen, Kindergärten und Bibliotheken können sich beispielsweise zu Quartiertreffs entwickeln und den Umbau über das Programm finanzieren lassen. Damit sollen Integrationsbemühungen erleichtert und der soziale Zusammenhalt in den Quartieren gestärkt werden. In den Jahren 2017 bis 2020 stehen jährlich 200 Millionen Euro zur Verfügung.

W

Wohnberechtigungsschein

Ein Wohnberechtigungsschein erlaubt den Bezug einer öffentlich geförderten und daher meist kostengünstigeren Wohnung. Die gesetzliche Grundlage bietet §5 des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) in Verbindung mit § 27 Abs. 3 bis 5 des Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Ausstellende Behörde ist das kommunale Wohnungsamt.

Maßgebliches Kriterium ist das Haushaltseinkommen, die konkreten Kriterien hängen von den Spezifizierungen der einzelnen Bundesländer ab. Berücksichtigung finden alle steuerpflichtigen, teilweise auch steuerfreien Einkünfte, nicht jedoch das Kindergeld (§§ 20 bis 24 WoFG). Nur Personen, die sich dauerhaft in Deutschland aufhalten, sind antragsberechtigt. Neben dem „Allgemeinen Wohnberechtigungsschein“ gibt es für bestimmte Personengruppen den „Wohnberechtigungsschein mit besonderem Wohnbedarf“, beispielsweise für Senioren, Schwangere, Menschen mit Behinderungen oder bei drohender Obdachlosigkeit.

In einigen Großstädten haben nahezu 50 Prozent der Bevölkerung Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein. Die Zahl der Sozialwohnungen, die in den meisten Städten weiterhin sinkt, kann den Bedarf bei weitem nicht decken.

Wohnungsgenossenschaft

In einer Wohnungsbaugenossenschaft (Baugenossenschaft, Wohnungsgenossenschaft, Siedlungsgenossenschaft, Bauverein) schließen sich natürliche oder juristische Personen mit dem Ziel zusammen, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.
Die historischen Wurzeln reichen bis ins Jahr 1867 zurück, als Preußen ein erstes Genossenschaftsgesetz erließ. Im Zuge der Wohnungsnot in den stark wachsenden Städten fand die Idee der Baugenossenschaften viele Freunde, gesetzliche Erleichterungen verhalfen dieser Form der Wohnraumbereitstellung zu einer starken Verbreitung.

Eine Genossenschaft besteht aus ihren gleichberechtigten Mitgliedern, die vor Eintritt in eine Genossenschaft einen Anteil käuflich erwerben müssen. Die Höhe des Anteils legt jede Genossenschaft selbst fest. Die Unternehmensführung unterliegt der demokratischen Kontrolle, da die Mitglieder alle fünf Jahre ihre Vertreter(innen) in die Vertreterversammlung wählen, die die Mitglieder des Aufsichtsrates wählen, der wiederum den Vorstand/die Vorständin bestellt. Die Grundprinzipien sind Selbsthilfe, Selbstverwaltung und Selbstverantwortung.

Genossenschaften arbeiten nicht gewinnorientiert, da es keine Aktionäre zu befrieden und keine Rendite zu erzielen gilt. Überschüsse werden in den Erhalt und die Modernisierung sowie Neubau und Serviceleistungen investiert. Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht.

In Deutschland gibt es rund 2000 Wohnungsgenossenschaften mit einem Bestand an 2,2 Millionen Wohnungen, in denen 5 Millionen Menschen wohnen. Die durchschnittliche Kaltmiete in Genossenschaftswohnungen liegt um 2 € niedriger als die bundesweite durchschnittliche Kaltmiete.

Die Gründung einer Genossenschaft ist mit hohen Hürden verbunden, weshalb im Koalitionsvertrag zwischen CDU und SPD der Legislatur 2017-2021 der Ausbau von Beratung von Gründungsinitiativen und innovativen Finanzierungsmodellen vereinbart wurde.

Quelle: www.wohnungsbaugenossenschaften.de

Wohnungsnotfallstatistik

Die Zahl der wohnungslosen und obdachlosen Menschen wird in Deutschland auf Bundesebene nicht erfasst. Die Erhebungen auf Bundesländerebene sind aufgrund unterschiedlicher Erhebungsinhalte und –methoden nicht vergleichbar. Die Politik stützt sich in ihren Entscheidungen auf Schätzungen der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe, die für 2016 die Zahl auf 860.000 Wohnungslose schätzte, ein Anstieg um circa 150 Prozent seit 2014.

Auf Ebene der Bundesländer erhebt bisher beispielsweise Nordrhein-Westfalen eine Wohnungsnotfallstatistik. Sie erfasst seit 2011 kommunal und ordnungsrechtlich untergebrachte Wohnungslose. Die Personen, die in Institutionen der Wohnungslosenhilfe bei freien Trägern untergebracht sind oder in den Beratungsstellen als wohnungslos bekannt sind, finden ebenfalls Eingang in die Statistik. Weiter wird eine Anzahl soziodemographischer Daten erfasst, wie beispielsweise Größe und Struktur der Haushalte, Alter, Geschlecht, Migrationshintergrund oder die Art der Unterbringung.

Für sozialpolitisch fundierte Entscheidungen, die eine Prävention und Bekämpfung von Wohnungslosigkeit zum Ziel haben, ist eine konsistente Datenerhebung notwendig. Sie ist Seismograf für gesellschaftliche Entwicklungen und liefert Daten über Entwicklungen auf den (regionalen) Wohnungsmärkten. Eine Wohnungsnotfallstatistik, die nach bundeseinheitlichen Standards erhoben wird, liefert darüber hinaus Daten über die Bedarfe Wohnungsloser und von Wohnungsnot Betroffener und gibt aktuelle Hinweise auf unerwünschte Effekte der Sozialgesetzgebung und anderer Rechtskreise. Auf der Grundlage dieser Informationen können Lösungen für die Verringerung und Prävention von Wohnungslosigkeit entwickelt werden, aber auch weitere soziale Bedarfe und Problemlagen in den Blick nehmen.